빗장 풀린다던 재건축 ‘급제동’… 다시 주목받는 리모델링

정국 혼란에 '재초환' 완화 하세월
대형 건설사, 사업 방향 확정 못 해
"주요 단지 리모델링 고수 분위기"
1.5조 규모 사당 '우극신' 등 주목

정부의 재건축 중심 공급 기조로 인해 찬밥신세로 전락했던 아파트 리모델링 사업이 다시 활기를 찾을 수 있을지 관심이 쏠린다. 탄핵 정국으로 여야 간 대립이 극에 달하면서 당초 윤석열 정부가 내세웠던 재건축 초과이익 환수제(이하 재초환) 등 재건축 규제 완화 법안의 국회 통과를 기약할 수 없게 됐기 때문이다.

26일 정비업계에 따르면 올해 국토교통부 시공능력평가 상위 10위 건설사의 리모델링 사업 수주액은 총 1조7858억원으로 집계됐다. 삼성물산·포스코이앤씨·현대엔지니어링 등 3개 건설사가 총 6개 사업을 따냈다. 작년 동기 6개 건설사가 15개 사업에서 총 4조4104억원의 수주고를 기록한 것과 비교해 약 60% 급감한 금액이다.

리모델링 사업은 용적률이 높거나 가구 규모가 작아 재건축 사업성이 떨어지는 단지를 중심으로 이뤄진다. 정비업계에선 평균 용적률이 200% 이하, 아파트 단지 규모는 1000가구 이상은 돼야 재건축 사업성이 높다고 보고 있다. 리모델링을 통해 새로 생기는 일반분양 물량은 수십가구 수준에 불과한 경우가 대다수다.

하지만 부동산 활황기 때 리모델링은 재건축 규제를 피할 수 있었던 데다 분양성 역시 나쁘지 않다는 평가에 힘입어 적잖은 인기를 누렸다.

그런데 2~3년 전부터 원자잿값·인건비 인상에 따른 공사비 상승으로 조합원 분담금이 커지고, 정부가 재건축 활성화 방안을 잇달아 발표하면서 상황이 달라졌다. 정비사업 방식을 리모델링에서 재건축을 선회하는 단지가 늘면서 건설사들의 리모델링 사업 수주고 역시 크게 줄어든 것이다.

최근 들어선 리모델링 사업이 인기를 되찾을 수 있을 것이란 전망이 고개를 들고 있다. 정부가 재건축 활성화를 위해 꺼내든 △재초환 폐지 △공공기여율 하향 △재건축 조합 설립 동의 요건 완화 △사업시행계획인가 통합 심의 대상 확대 △사업시행계획·관리처분계획 동시 처리 통한 정비사업 3년 단축 등은 관련 법안이 통과돼야 실현될 수 있다. 하지만 정치권이 비상계엄 후폭풍에 휩싸이면서 법안 처리가 당분간 중단되거나 미뤄질 가능성이 크다.

한국리모델링협회 관계자는 "리모델링 시공사까지 정해놓고 재건축으로 선회한 단지도 적지 않았지만, 탄핵 정국에 따른 부동산 시장 불확실성으로 인해 사업 방향을 확정하지 못하는 곳들이 늘고 있다"면서도 "주요 리모델링 추진 단지의 경우 오히려 리모델링을 고수하겠다는 분위기가 강해질 것"이라고 말했다.

실제 사업비만 1조5000억원에 달해 리모델링 최대어로 꼽히는 서울 동작구 사당동 '우극신'(우성2·3차, 극동차, 신동아4차) 아파트는 내년 1분기께 시공사를 선정할 예정이다. 서울 광진구 '광나루현대' 아파트도 내년 초 열리는 시공사 선정 총회에서 우선협상대상자인 삼성물산과 순조롭게 수의계약을 맺을 것으로 보인다.